Trong quá trình tìm mua nhà, bạn có thể gặp tình huống người giao dịch không phải là người đứng tên trên sổ đỏ – mà là người thân, người được ủy quyền, hoặc người trung gian. Nếu không cảnh giác, bạn dễ rơi vào những rủi ro pháp lý lớn và có thể mất trắng tiền cọc.

Dưới đây là những điểm bạn cần hiểu rõ và kiểm tra kỹ trước khi đặt cọc.

🔹 1. Không có quyền bán – hợp đồng vô hiệu

Người không đứng tên trên sổ không có quyền định đoạt tài sản, trừ khi có:

• Giấy ủy quyền hợp pháp từ người đứng tên sổ đỏ.
• Hợp đồng ủy quyền được công chứng, còn hiệu lực tại thời điểm giao dịch.

Nếu không có, mọi thỏa thuận, kể cả hợp đồng đặt cọc, đều có nguy cơ bị tòa tuyên vô hiệu – bạn sẽ mất quyền lợi và thậm chí không đòi lại được tiền cọc.

🔹 2. Giấy ủy quyền có thể giả, hết hạn, bị hủy

Việc cầm giấy ủy quyền trong tay không đảm bảo an toàn tuyệt đối. Bạn cần kiểm tra:

• Thời hạn ủy quyền còn hiệu lực không?
• Có bị bên ủy quyền thu hồi hoặc hủy ngang không?
• Người được ủy quyền có đúng phạm vi được bán nhà?

Gợi ý: Mang bản gốc ra phòng công chứng xác minh thật giả và tình trạng pháp lý của giấy.

🔹 3. Bán nhà thừa kế, đồng sở hữu – dễ xảy ra tranh chấp

Nhiều căn nhà có tình trạng:

• Người bán không phải chủ sổ nhưng là con/cháu/người thân sống trong nhà.
• Nhà thuộc sở hữu chung nhưng chỉ 1 người đứng ra bán.

Nếu bạn không kiểm tra kỹ, khả năng cao sẽ gặp rắc rối:

• Các đồng thừa kế không đồng ý → giao dịch bị hủy.
• Chủ sổ không chấp nhận giao dịch → không thể sang tên.

🔹 4. Người bán ký tên nhưng… không phải chủ thực sự

Một số trường hợp lừa đảo tinh vi:

• Làm giả CCCD, giấy tờ để giả làm người đứng tên sổ.
• Mượn giấy tờ gốc rồi nhờ người khác đóng giả chủ nhà để giao dịch.

Để phòng tránh:

• Kiểm tra kỹ ảnh trên CCCD có trùng khớp người ký hợp đồng.
• Yêu cầu xem bản gốc sổ đỏ, CCCD và đối chiếu tại công chứng.
• Nên yêu cầu cả vợ/chồng của chủ sở hữu ký nếu là tài sản chung.

🔹 5. Đặt cọc với người sai – nguy cơ mất trắng

Khi đặt cọc với người không có quyền bán, nếu xảy ra tranh chấp:

• Hợp đồng có thể vô hiệu.
• Bạn khó đòi lại cọc nếu bên kia cố tình phủi trách nhiệm hoặc biến mất.

Vì vậy, chỉ đặt cọc khi đã xác minh rõ người ký hợp đồng là chủ sở hữu hợp pháp hoặc được ủy quyền rõ ràng, minh bạch.

🏁 Tổng kết

Đừng để sự nôn nóng khiến bạn mắc sai lầm nghiêm trọng.

Trước khi giao dịch, hãy kiểm tra kỹ các yếu tố sau:

• ✅ Người ký hợp đồng có đúng là chủ sở hữu?
• ✅ Nếu không phải, có giấy ủy quyền hợp pháp không?
• ✅ Có các đồng sở hữu/thừa kế khác không?

Một giao dịch đúng người – đúng pháp lý sẽ giúp bạn an tâm mua nhà, tránh rủi ro tiền bạc và pháp lý về sau.