Khi mua nhà đất thổ cư tại Hà Nội, một trong những bước quan trọng nhất trước khi đặt cọc là kiểm tra tính thật – giả của sổ đỏ. Nếu sơ suất, bạn có thể mất tiền cọc oan vì mua phải sổ photo giả, sổ đã cắm ngân hàng, hoặc sổ bị kê biên.

Dưới đây là cách kiểm tra nhanh – dễ hiểu – hiệu quả dành cho người mua không chuyên:

1. Kiểm tra hình thức sổ đỏ

• Sổ đỏ thật in màu, chất giấy cứng, có hoa văn chìm rõ nét, không nhòe mực.
• Trang 1 có số seri (ví dụ: CS 012345) được in nổi, có thể sờ thấy.
• Sổ giả thường bị lệch màu, lem mực, hoặc không có hoa văn chìm đúng chuẩn.

2. Đối chiếu thông tin trên sổ

• Kiểm tra thông tin người đứng tên, địa chỉ, diện tích, mục đích sử dụng… có trùng khớp với hiện trạng nhà đang bán không.
• Lưu ý: Một số sổ ghi đất ở lâu dài, một số lại là đất trồng cây hằng năm – bạn cần phân biệt kỹ để tránh mua nhầm loại đất không thể ở.

3. Kiểm tra dấu đỏ và chữ ký

• Trang cuối cùng của sổ phải có dấu mộc tròn đỏ của Văn phòng đăng ký đất đai cấp quận/huyện hoặc Sở TN&MT.
• Chữ ký người cấp sổ là cán bộ thuộc thẩm quyền (ví dụ: Giám đốc Văn phòng đăng ký đất đai).
• Sổ giả thường in mờ, thiếu chi tiết này hoặc sai chức danh ký tên.

4. Tra cứu mã vạch, số vào sổ, số seri

• Mỗi sổ đỏ có 1 số vào sổ riêng. Bạn có thể gọi điện đến Văn phòng đăng ký đất đai quận để xác minh số này có tồn tại hay không.
• Nếu sổ có mã QR (đối với sổ mới), bạn có thể dùng app đọc mã để kiểm tra đường dẫn xác thực.

5. Yêu cầu xem bản gốc – không giao dịch khi chỉ có sổ photo

• Không bao giờ đặt cọc khi chỉ có bản photo hoặc ảnh chụp qua Zalo.
• Bạn cần xem bản gốc trực tiếp, đối chiếu tại nhà người bán, và lý tưởng nhất là đến xem cùng người đứng tên trong sổ.

6. Mang sổ đến Văn phòng công chứng hoặc VPĐK đất đai để xác minh

• Bạn có thể nhờ công chứng viên kiểm tra sơ bộ khi đặt lịch công chứng.
• Nếu nghi ngờ, có thể đến Văn phòng đăng ký đất đai để kiểm tra thông tin về:
  • Tình trạng quy hoạch, thế chấp, kê biên, tranh chấp
  • Chủ thể đang đứng tên trên hệ thống

7. Lưu ý: Có thể làm giả cả sổ đỏ lẫn CMND/CCCD

• Nhiều trường hợp giả mạo giấy tờ rất tinh vi – cần kiểm tra thêm giấy tờ khác của người bán: hộ khẩu, sao kê điện/nước, giấy khai sinh con… để khớp thông tin.
• Nên gặp trực tiếp chủ nhà, hạn chế giao dịch với người chỉ nói “ủy quyền”.

Tóm lại:

• Luôn yêu cầu xem bản gốc sổ đỏ trước khi đặt cọc.
• Đối chiếu thông tin và tra cứu tại cơ quan chức năng nếu cần.
• Nếu có nghi ngờ hoặc giao dịch có giá trị lớn, nên nhờ luật sư hoặc môi giới pháp lý độc lập kiểm tra kỹ.