Đã Có Khách Đặt Cọc Rồi, Cần Làm Gì Tiếp Theo Để An Toàn Cho Giao Dịch?

Khi có người đặt cọc mua nhà là một dấu mốc quan trọng. Nhưng cũng từ thời điểm này, rủi ro pháp lý và khả năng “vỡ kèo” lại bắt đầu xuất hiện nếu không biết cách xử lý đúng.

Vậy sau khi nhận cọc, anh chị – với tư cách người bán – cần làm gì để đảm bảo giao dịch diễn ra suôn sẻ và hợp pháp?

📄 1. Kiểm tra và lưu trữ hợp đồng đặt cọc đúng quy định

Ngay khi nhận tiền cọc, hai bên cần lập văn bản đặt cọc bằng giấy trắng mực đen – không chỉ nói miệng hay nhắn tin.

Một hợp đồng đặt cọc hợp lệ cần đảm bảo:

Thông tin đầy đủ 2 bên (CMND/CCCD, địa chỉ, số điện thoại)
Thông tin nhà đất (địa chỉ, diện tích, số sổ, thuộc quyền sở hữu của ai)
Số tiền đặt cọc và hình thức thanh toán
Thời hạn thực hiện mua bán chính thức
Điều khoản xử lý nếu 1 trong 2 bên vi phạm

👉 Nên công chứng hoặc ít nhất có chữ ký 2 bên và người làm chứng.

📅 2. Xác định rõ mốc thời gian tiến hành giao dịch

Đừng để “khi nào sẵn sàng thì làm hợp đồng” – hãy chốt rõ ràng ngay từ đầu:

Thời điểm ký công chứng chuyển nhượng
Hạn chót hoàn tất nghĩa vụ tài chính (thuế, lệ phí)
Ngày bàn giao nhà (nếu khác với ngày công chứng)

📌 Một lịch trình cụ thể sẽ giúp anh chị chủ động hơn và tránh bị động nếu người mua thay đổi kế hoạch.

📑 3. Chuẩn bị sẵn các giấy tờ cần thiết để công chứng

Dưới đây là những giấy tờ anh chị cần chuẩn bị sẵn:

Đối với người bán:

Sổ đỏ bản gốc
CMND/CCCD + sổ hộ khẩu (nếu có)
Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân (nếu độc thân)
Giấy đăng ký kết hôn (nếu đã lập gia đình)
Văn bản ủy quyền (nếu bán thay người khác)

Lưu ý: Nếu tài sản thuộc sở hữu chung vợ chồng thì phải có mặt cả hai khi công chứng. Nếu ủy quyền, cần kiểm tra kỹ thời hạn và nội dung ủy quyền còn hiệu lực.

🧾 4. Xử lý các nghĩa vụ tài chính và quy trình trước ngày công chứng

Là chủ nhà, anh chị cần:

Thanh toán nợ thuế đất (nếu còn)
Đăng ký lịch công chứng với phòng công chứng (tốt nhất làm trước 2–3 ngày)
Chuẩn bị biên bản bàn giao nhà và tài sản kèm theo (nếu có)
Chuẩn bị nộp thuế thu nhập cá nhân (2% nếu là giao dịch chịu thuế)

💡 Đừng để đến sát ngày mới bắt đầu xử lý giấy tờ – dễ trễ hẹn công chứng và gây mất lòng tin.

⚠️ 5. Tránh những rủi ro thường gặp sau khi đặt cọc

❌ Bán cho người khác dù đã nhận cọc → dễ bị kiện, phải đền gấp đôi
❌ Thỏa thuận miệng mà không có văn bản → khó xử lý nếu xảy ra tranh chấp
❌ Không làm rõ các khoản chi phí (thuế, phí công chứng, phí sang tên) → dễ hiểu lầm

👉 Hãy minh bạch ngay từ đầu và lập biên bản cho mọi giao dịch tài chính giữa hai bên.