Khi quyết định bán nhà tại Hà Nội, một trong những bước quan trọng và khó khăn nhất chính là định giá sao cho hợp lý. Giá đưa ra quá cao sẽ khiến người mua e ngại, tin rao bị “trôi” trong hàng trăm tin khác. Nhưng nếu để quá thấp, bạn lại dễ mất tiền oan, tiếc nuối vì bán rẻ hơn giá trị thực.

Vậy làm thế nào để định giá đúng – không theo cảm tính – mà vẫn thu hút người mua và giữ thế chủ động khi thương lượng?

1. Không lấy giá nhà hàng xóm làm chuẩn duy nhất

Nhiều người định giá nhà mình bằng cách hỏi “nhà bên kia bán bao nhiêu”, nhưng điều này thiếu cơ sở. Vì sao?

• Nhà hàng xóm có thể có diện tích khác, mặt tiền khác, hướng khác
• Không biết họ bán được giá đó hay chỉ đang “rao cho vui”
• Pháp lý, chất lượng xây dựng, tình trạng sử dụng… mỗi nhà mỗi khác

👉 Giải pháp: Dùng giá nhà xung quanh chỉ như một kênh tham khảo, không phải căn cứ duy nhất.

2. Khảo sát giá thật từ các căn tương tự đang bán

Bạn nên tìm 3–5 căn nhà có các tiêu chí tương đồng:

• Vị trí: Trong cùng ngõ/ngách hoặc cách tối đa 500m
• Diện tích đất, mặt tiền, hướng nhà
• Sổ đỏ riêng, không tranh chấp
• Nhà xây kiên cố, có thể ở luôn hoặc chỉ cần sửa nhẹ

Sau đó, bạn so sánh mức giá chào và nếu có thể hỏi thêm: căn nào đã bán, bán được bao nhiêu.

📌 Gợi ý: Tham khảo mục Tra Cứu Giá của muanhapho.vn hoặc môi giới khu vực.

3. Tính giá dựa trên đất + nhà

Nếu nhà bạn là nhà xây ở (không mới hoàn toàn), nên chia giá thành:

• Giá đất: Dựa trên giá đất trong khu (m² x mức trung bình khu vực)
• Giá nhà: Tùy tuổi nhà, có thể tính giá trị còn lại khoảng 30–50% giá xây mới

Ví dụ:

• Lô đất 40m² ở phố X, giá đất thị trường 120 triệu/m² = 4,8 tỷ
• Nhà 4 tầng xây 7 năm, còn lại 40% giá trị xây mới (~500 triệu)
• → Tổng giá hợp lý: khoảng 5,3 tỷ

4. Những yếu tố làm tăng/giảm giá đáng kể

⏫ Tăng giá nếu có:

• Mặt tiền rộng, hướng đẹp, nhiều ánh sáng
• Sổ đỏ vuông vắn, không lỗi phong thủy
• Cách ô tô 1–2 nhà, ngõ thẳng, sạch
• Nhà đang có dòng tiền (đang cho thuê ổn định)

⏬ Giảm giá nếu có:

• Nhà nằm trong ngách sâu, tối, ẩm thấp
• Sổ đồng sở hữu, nhà thừa kế chưa tách
• Gần nghĩa trang, trạm điện, mương nước
• Nhà xây từ lâu, cần sửa lớn

5. Nên để giá chào cao hơn bao nhiêu?

Nguyên tắc: Giá chào = Giá mong muốn + biên độ thương lượng

Biên độ nên để khoảng 100–300 triệu, tùy phân khúc. Ví dụ: bạn muốn bán 5 tỷ thì có thể chào 5,15 tỷ.

📌 Lưu ý: Giá chào phải đi kèm mô tả rõ ràng và hình ảnh trung thực để tạo niềm tin và thu hút khách.

Kết luận

Việc định giá nhà để bán không thể làm qua loa. Định giá đúng giúp:

• Rút ngắn thời gian bán
• Tăng cơ hội gặp khách thật
• Tự tin thương lượng, không bị ép giá

Nếu bạn đang băn khoăn chưa biết nên chốt mức giá nào, đội ngũ của muanhapho.vn có thể hỗ trợ khảo sát thị trường khu vực, tư vấn định giá miễn phí để bạn ra giá chuẩn ngay từ đầu.

.