Pháp lý nhà đất Hà Nội: Những giấy tờ cần kiểm tra kỹ trước khi mua

Mua nhà là một giao dịch tài sản lớn, nên không thể chỉ dừng lại ở việc “nhà đẹp – giá tốt”. Pháp lý là yếu tố quyết định tính an toàn của thương vụ. Thực tế tại Hà Nội cho thấy, không ít người đã gặp rắc rối do thiếu kiến thức về hồ sơ pháp lý khi mua nhà phố.

Dưới đây là những giấy tờ và kiểm tra quan trọng bạn cần nắm rõ.

1. Sổ đỏ (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất)

✅ Đây là giấy tờ quan trọng nhất để chứng minh quyền sở hữu hợp pháp của người bán. Cần kiểm tra kỹ:

Tên chủ sở hữu: người bán phải đứng tên trên sổ, hoặc có giấy ủy quyền công chứng rõ ràng.
Loại đất: phải là đất ở đô thị (ODT), không phải đất nông nghiệp, đất dự án.
Diện tích thực tế vs. trên sổ: có trùng khớp không?
Có bị thế chấp tại ngân hàng không? → kiểm tra trên trang 3 hoặc mục ghi chú.

2. Quy hoạch sử dụng đất

🏗️ Nhiều căn nhà tại Hà Nội nằm trong khu vực dự kiến mở đường, làm dự án, nên có thể không được xây dựng mới, thậm chí bị thu hồi.

✅ Cần kiểm tra:

Trên Cổng thông tin quy hoạch Hà Nội hoặc đến phòng Tài nguyên – Môi trường quận.
Có thể tra cứu online qua một số website bản đồ quy hoạch.

📌 Gợi ý: nếu mua nhà nằm sát các trục lớn như Nguyễn Xiển, Lê Văn Lương kéo dài, Tôn Thất Tùng… càng cần kiểm tra kỹ.

3. Giấy tờ cá nhân và uỷ quyền (nếu có)

Trước khi đặt cọc, cần đối chiếu:

CMND/CCCD của người bán khớp thông tin với sổ đỏ.
Nếu người bán là người được ủy quyền, cần:
- Bản gốc giấy ủy quyền có công chứng.
- Xác minh thời hạn ủy quyền và phạm vi: có được bán không? bán toàn quyền hay cần đồng ý?

⚠️ Cẩn trọng với trường hợp ủy quyền từ người cao tuổi, đang ở nước ngoài hoặc có dấu hiệu giả mạo.

4. Hóa đơn thuế, lệ phí và xác nhận không nợ

Một số nhà bán nhưng vẫn còn nợ thuế đất, hoặc chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính, dẫn đến người mua gặp khó khăn khi sang tên.

✅ Cần yêu cầu:

Xác nhận không nợ thuế từ Chi cục Thuế địa phương.
Đối chiếu tiền sử dụng đất đã nộp nếu là nhà xây mới, hoặc tách thửa gần đây.

5. Tình trạng đồng sở hữu (sổ chung)

Ở nhiều khu phố cũ, người dân chia tách nhà bằng giấy tay, hoặc sổ đứng tên chung 2–3 hộ gia đình.

⚠️ Đây là trường hợp rủi ro cao nếu:

Không có bản vẽ phân chia rõ ràng.
Không có sự đồng thuận bằng văn bản của tất cả đồng sở hữu.

📌 Gợi ý: Ưu tiên nhà có sổ riêng, đất thổ cư, diện tích đủ điều kiện tách sổ nếu là nhà mới.

🏁 Kết luận

Một căn nhà đẹp, giá tốt nhưng pháp lý không rõ ràng có thể biến bạn từ người mua thành người đi kiện. Đừng để sự chủ quan dẫn đến tranh chấp, hoặc không thể sang tên.

Nếu bạn không rành về pháp lý, hãy để những người có kinh nghiệm hoặc luật sư đồng hành cùng bạn từ đầu. Một buổi kiểm tra kỹ hồ sơ có thể tiết kiệm hàng trăm triệu đồng rủi ro sau này.